089-684-4104

ขายฝาก จำนอง ต่างกันอย่างไร รู้ให้ชัดก่อนตัดสินใจทำสัญญา

img 10 | 06 | 2020

ขายฝาก จำนอง ต่างกันอย่างไร รู้ให้ชัดก่อนตัดสินใจทำสัญญา

การขายฝาก คือ ช่องทางการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ถูกต้องตามกฎหมาย เช่นเดียวกับการจำนอง แต่การขายฝากผู้ขอเงินทุนต้องใช้อสังหาริมทรัพย์ เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน อสังหาฯ ชิ้นนั้นต้องไม่มีหนี้อื่นผูกพันธ์ ผู้ขายฝากจะจ่ายดอกเบี้ยเป็นผลตอบแทน

การทำสัญญาจะทำที่ กรมที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน มีความปลอดภัยสูง และกฎหมายคุ้มครองทั้งผู้ขายฝาก และนายทุน จนกว่าจะครบสัญญาขายฝาก หรือ ไถ่ถอน

-----------------------------------------------

  • สัญญาขายฝากกับสัญญาจำนอง เหมือนหรือต่างกันอย่างไร แบบไหนเหมาะกับใคร
  • นำที่ดินที่ขายฝากไปจำนองกับธนาคารได้ไหม ?

ใครยังสงสัยเรื่องนี้ มาทำความเข้าใจกันก่อน

จำนองขายฝาก

หลายคนสงสัยว่า การขายฝากคืออะไร เหมือนกับการจำนองหรือไม่ หากใครอยากรู้ วันนี้กระปุกดอทคอมได้รวบรวมข้อมูลเพื่อมาไขข้อสงสัยกัน และเปรียบเทียบดูแบบชัด ๆ ว่า การทำสัญญาที่ดินแต่ละแบบทั้งจำนองและขายฝาก คืออะไร ต่างกันอย่างไรบ้าง

ขายฝาก คืออะไร

การทำสัญญาขายฝาก เป็นการทำสัญญากู้เงิน ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ โดยลูกหนี้จะทำการขายทรัพย์สินให้กับเจ้าหนี้ ซึ่งต้องมีการโอนทรัพย์สินระหว่างกันก่อน แต่มีข้อตกลงเพิ่มเติมว่า ลูกหนี้สามารถซื้อทรัพย์สินคืนได้ตามระยะเวลาที่กำหนดกันไว้

ยกตัวอย่างง่าย ๆ ก็คือ

นาย A นำบ้านพร้อมที่ดิน ไปทำสัญญาขายฝากกับนาย B เป็นระยะเวลา 1 ปี

นั่นหมายความว่า ถ้าภายใน 1 ปี หลังทำสัญญา นาย A ต้องการซื้อบ้านพร้อมที่ดินคืน นาย B จะต้องขายคืนให้โดยไม่มีขอยกเว้น

แต่หากพ้น 1 ปีไปแล้ว บ้านพร้อมที่ดินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนาย B ทันที ซึ่งนาย B จะนำทรัพย์สินไปดำเนินการอะไรก็ได้นั่นเอง

ทั้งนี้ การทำสัญญาขายฝาก หากครบสัญญาแต่ลูกหนี้ยังไม่พร้อมไถ่คืน ลูกหนี้สามารถขอต่อสัญญาได้ไม่จำกัดจำนวนครั้ง และสามารถทำสัญญาได้นานสูงสุด 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ แต่หากเป็นสังหาริมทรัพย์จะมีกำหนด 3 ปี โดยการทำสัญญาจะต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น

จำนอง คืออะไร

จำนอง คือ สัญญากู้เงิน ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่ได้จดทะเบียนไว้แล้วตามกฎหมาย แต่จะไม่มีการโอนทรัพย์สิน เป็นแค่การนำทรัพย์สินนั้นไปจดทะเบียนเพื่อตราไว้เป็นหลักประกันเท่านั้น โดยจะต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดินเช่นเดียวกับการขายฝาก

ส่วนกรณีที่ลูกหนี้เกิดผิดสัญญาไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนองก็ยังไม่สามารถยึดทรัพย์ตามกฎหมายได้ เพราะทรัพย์สินนั้นยังเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้อยู่ ซึ่งเจ้าหนี้จะต้องไปฟ้องร้องตามกฎหมายเพื่อให้ศาลบังคับกับลูกหนี้ลูกหนี้ก่อน จากนั้นจึงนำทรัพย์สินนั้นไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ โดยสัญญาจำนอง ไม่มีอายุความ แต่จะมีการระบุระยะเวลาชำระหนี้เท่านั้น

จำนอง-ขายฝาก

ขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร

สิ่งที่การทำสัญญาแบบขายฝากและจำนองแตกต่างกัน มีดังนี้

1. ลักษณะสัญญา

จำนอง : ลูกหนี้ไม่ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือเจ้าหนี้

ขายฝาก : ลูกหนี้ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือเจ้าหนี้

2. กรณีทำผิดสัญญา

จำนอง : หากครบสัญญาแล้ว ลูกหนี้สามารถจ่ายดอกเบี้ย เพื่อขอต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะฟ้องศาลเพื่อบังคับคดี แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายทรัพย์สินเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ ซึ่งระหว่างที่โดนฟ้อง ทรัพย์สินนั้นจะไม่สามารถนำมาขายได้

ขายฝาก : ลูกหนี้ต้องมาไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญา หากเลยกำหนดเวลาตามกฏหมายสามารถขยายเวลาขายฝากกี่ครั้งก็ได้ ครั้งละนานเท่าใดก็ได้ แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ และไม่เกิน 3 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์ แต่หากไม่มีการขอต่อสัญญา ทรัพย์สินจะตกเป็นของเจ้าหนี้ทันที

3. ค่าจดทะเบียน

จำนอง : เสียค่าธรรมเนียมอัตรา 1% จากวงเงินที่นำมาจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท

ขายฝาก : เสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน และต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนด

4. วงเงินในการอนุมัติ

จำนอง : ส่วนใหญ่จะได้วงเงินน้อยกว่า 30% ของราคาประเมิน

ขายฝาก : ได้วงเงินประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน

สรุปแล้วจะพบว่าสัญญาขายฝากมีข้อดี คือ ผู้กู้เงินจะได้รับการอนุมัติเร็ว และมักจะให้วงเงินสูงกว่าจำนองค่อนข้างเยอะ แต่ก็มีความเสี่ยงเรื่องความปลอดภัยของทรัพย์สินที่นำไปทำสัญญา ถ้าโชคร้ายเจอนายทุนไม่ดี ต่อรองไม่ได้ ไถ่ถอนไม่ทันเวลาก็โดนยึดทันที รวมทั้งมีค่าธรรมเนียมที่สูงกว่าการจำนองอีกด้วย

ขณะที่สัญญาจำนอง ข้อดีก็คือ มีความปลอดภัยด้านทรัพย์สินน้อยกว่า เนื่องจากไม่ต้องขายทรัพย์สินนั้น ๆ ให้เจ้าหนี้ โอกาสที่จะเสียทรัพย์สินจึงน้อย และมีค่าธรรมเนียมที่ถูกกว่า แต่ข้อเสียก็มีเช่นกันคือ วงเงินที่ได้รับจะประมาณ 10-30% ของราคาประเมินเท่านั้น

เอาทรัพย์สินที่ขายฝาก ไปจำนองธนาคารได้ไหม ?

ในกรณีที่เจ้าหนี้ต้องการนำทรัพย์สินของลูกหนี้ที่นำมาขายฝาก ไปจำนองกับธนาคารอีกทอดหนึ่ง ซึ่งยังไม่ได้ถึงวันครบกำหนดชำระหนี้นั้น ตามกฎหมายถือว่าทำไม่ได้  แต่หากครบกำหนดสัญญาขายฝากแล้ว และลูกหนี้ไม่นำเงินมาชำระคืนหรือขอต่อสัญญา เจ้าหนี้ก็มีสิทธิ์อย่างถูกต้องที่จะนำทรัพย์สินดังกล่าวไปทำอะไรก็ได้ เพราะถือว่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าหนี้แล้ว

รวมทั้งหากลูกหนี้ต้องการนำทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการขายฝาก ไปจำนองกับธนาคารอีกทอดหนึ่งเพื่อนำเงินมาไถ่ถอนนั้น ตามกฎหมายก็ถือว่าทำไม่ได้เช่นกัน เนื่องจากทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการขายฝากถือว่าอยู่ในการดูแลของเจ้าหนี้แล้ว และหากลูกหนี้ต้องการนำไปจำนองกับธนาคารต้องมีการไถ่ถอนให้เสร็จเรียบร้อยก่อนถึงจะสามารถดำเนินการได้

ที่มา money.kapook.com

  • Share

Related Post

img 10 | 06 | 2020

ขายฝาก จำนอง ต่างกันอย่างไร รู้ให้ชัดก่อนตัดสินใจทำสัญญา

การขายฝาก คือ ช่องทางการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ถูกต้องตามกฎหมาย เช่นเดียวกับการจำนองแต่การขายฝากผู้ขอเงินทุนต้องใช้อสังหาริมทรัพย์ เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน

5 Comments

  • img

    Adam Barney

    20th April, 2016

    Lorem Ipsum is that it has a more-or-less normal distribution of letters, as opposed to using 'Content here, content here', making it look like readable English

    Reply
  • img

    John Smith

    20th April, 2016

    Lorem Ipsum is that it has a more-or-less normal distribution of letters, as opposed to using 'Content here, content here', making it look like readable English

    Reply
    • img

      Admin

      20th April, 2016 Author

      Lorem Ipsum is that it has a more-or-less normal distribution of letters, as opposed to using 'Content here, content here', making it look like readable English

      Reply
      • img

        Adam Barney

        20th April, 2016

        Lorem Ipsum is that it has a more-or-less normal distribution of letters, as opposed to using 'Content here, content here', making it look like readable English

        Reply
  • img

    Jhon Smith

    20th April, 2016

    Lorem Ipsum is that it has a more-or-less normal distribution of letters, as opposed to using 'Content here, content here', making it look like readable English

    Reply

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>


เข้าชมแล้ว 2,666,159 ครั้ง | ทั้งเว็บออนไลน์   3 ท่าน | หน้านี้ออนไลน์   1 ท่าน
Page generated in 0.3723 seconds ! ( 16 query)